О том, что сейчас выгодно продавать дома говорят все. Рынок растет, спрос превышает предложения, а риэлторы работают в поте лица. Но, очень много и скептиков, которые считают, что ситуация на сегодняшнем рынке недвижимости опять напоминает мыльный пузырь, лопнувший 10 лет назад. Так как на самом деле обстоят дела?
Для наших специализированных статей мы всегда привлекаем только самых опытных и компетентных профессионалов в своем деле.
Поэтому, чтобы детально обсудить рынок недвижимости, мы пригласили в нашу редакцию одного из самых знающих и первоклассных риэлторов нашего региона – Владимира Асанидзе вместе с его правой рукой и партнером, Сергеем Лясотой, у которого огромный опыт в строительстве и дизайне интерьеров.
Спасибо, Владимир и Сергей, что нашли время для встречи. Начну с самого животрепещущего вопроса, который волнует почти всех наших читателей. Выгодно ли сейчас покупать дома или стоит дождаться спада цен, так как сейчас они растут, как на дрожжах?
О том, что рост рынка недвижимости многим напоминает «мыльный пузырь», мы слышим постоянно. Но, выскажу лично свое мнение, опираясь на более чем 15-летний опыт работы продаж как частной, так и коммерческой недвижимости: никаких предпосылок для пузыря нет, и уж тем более для спада или краха рынка. Рост цен оправдан спросом и растущей экономикой. Огромное количество людей переезжают к нам в регион из Кремниевой Долины и Лос-Анджелеса, где цены на недвижимость еще в разы больше.
Плюс, цена на рент в Сакраменто и его пригородах очень быстро растет, поэтому многие задумываются о приобретении собственного жилья, ведь, в большинстве случаев, выплаты за собственный дом будут дешевле, чем за съемное жилье, да и списать вы их сможете, что является бесспорным плюсом.
Еще один вопрос, который не менее популярен среди наших читателей. В каких районах сейчас перспективно выбирать жилье и можно ли найти приличный дом дешевле, чем $350,000?
Кто ищет, тот всегда найдет и, безусловно, можно найти отличный дом даже дешевле, в районе $250,000 – $350,000 тысяч. Здесь уже очень многое зависит от риэлтора, его знаний, компетентности. А если Вы рассматриваете кондо, то цена на них стартует вообще с $200,000.
Если же говорить о перспективных районах, то если раньше очень популярными районами были Антелопа и Розвиль, то сейчас акцент перешел на Сакраменто и Citrus Heights. Если же говорить о большем бюджете (свыше $500,000), то весьма привлекательны для покупки дома является Granite Bay, Carmichael и Fair Oaks.
Какие самые частые ошибки допускают люди при покупке домов?
Ошибки разные могут быть. Поверьте, за мой 15-летний опыт историй накопилось много. Часто люди отказываются от инспекций, аргументируя это тем, что супруг, к примеру, отлично разбирается во всем и сможет все проверить. Такая экономия на инспекции не только может выйти боком, но и грозит большими расходами в будущем, если вдруг начнет протекать крыша или будут обнаружены в стенах термиты и т.д. Я неоднократно повторяю своим клиентам, что беспечность и экономия на принципиально важных вещах всегда оборачивается крупными тратами.
Давайте обсудим такой немаловажный момент, как банковский кредит. Насколько сейчас легко или тяжело его получить, какой в среднем interest rate и можно ли с низким доходом рассчитывать на покупку дома?
Ситуация с выдачей кредитов изменилась. И если 10 лет назад банки кредитовали почти всех без разбора, то сейчас это процедура имеет более четкий регламент. Если говорить об interest rate, то он сейчас около 4,75%. И это еще далеко не самый высокий процент. С ростом калифорнийской экономики, процент непременно будет расти и уже через год может превысить 5%, Поэтому сейчас, на самом деле, отличная пора для покупки недвижимости.
Низкий доход – это отдельный разговор. У нас нередко бывают клиенты, которые работают на себя и, к примеру, за предпоследний год у них доход был $30,000 на семью, а в последний $70,000. Банк смотрит на доходы за последние 2 года и сумму после списаний.
Я же, будучи не только риэлтором, но еще и брокером, помогаю своим клиентам найти под выгодные проценты заем и для этого порой достаточно показать хороший доход за последний год. Безусловно, все случаи разные, но факт остается фактом: если есть желание приобрести дом, выходы найдутся всегда!
Владимир, не секрет, что сейчас на рынке практикует огромное количество риэлторов. Люди проходят курсы, сдают экзамен и сразу же рекламируют свои услуги, называя себя профессионалами. Как нам, потребителям, понять, если перед нами действительно профи и чем риэлтор отличается от брокера?
Знаете, мне самому бывает смешно, когда после получения лицензии люди гордо именуют себя риэлторами. Я всегда вспоминаю себя в начале карьеры. Теоретическая база без практической абсолютно бесполезна. В нашей профессии столько подводных камней существует, столько нюансов, поэтому начинающий риэлтор и специалист со стажем – это, небо и земля.
Между риэлтором и брокером, тоже, большая разница. Чтобы получить лицензию брокера, нужно иметь опыт работы риэлтора в течение 2 лет и сдать намного более серьезный экзамен. В отличие от брокера, агент не имеет право работать самостоятельно, а вынужден заниматься продажами под чьей-то брокерской лицензией.
Еще один из самых актуальных вопросов, который интересен всем – это покупка недвижимости с инвестиционной точки зрения. Что выгодно покупать сейчас: кондо, дуплексы, дома? Не сильно ли высоки сейчас цены для этого?
Не корректно будет назвать что-то одно, потому что хороший дуплекс, дом или кондо точно будут выгодны, так как не секрет, что сдавая, к примеру, приобретенную недвижимость, вы не только будете покрывать полностью ежемесячный банковский взнос за нее, но и оставаться в плюсе. К примеру, приобретая дуплекс за $400,000, Вы за счет сдачи второй половины в рент уже покроете большую часть своих расходов. К тому же, Вам легче будет в будущем приобрести дом, так как приобретенный дуплекс будет считаться, как Ваша инвестиция, и банк подразумевает, что Вы получаете с его рента пассивный доход.
Важно понимать. что сегодняшние цены на недвижимость обусловлены реальным спросом и, когда минимальная оплата труда станет у нас $15, тогда еще больше вырастет недвижимость. Следующие год-полтора – это отличное время для покупки своего жилья.
Какие три качества, характеризуют первоклассного риэлтора?
Во-первых, умение всегда быть на связи. Не важно где вы и чем сейчас заняты, клиент всегда должен до вас дозвониться, либо, когда вы на встрече, сразу после этого необходимо ответить на все звонки или емэйлы. Во-вторых, хорошего риэлтора отличает профессионализм, он знает рынок от А до Я и может всегда ответить на самые непростые вопросы. Вы должны доверять риелтору также, как и своему налоговому эксперту.
В-третьих, настоящий профессионал не перестает учиться, постоянно посещает семинары и треннинги, ведь законы и жилищные программы очень быстро меняются, поэтому, чтобы быть настоящим асом в своем деле, надо шагать в ногу со временем! А проверить опыт агента по недвижимости и когда он получил свою лицензию можно на официальном сайте: www.dre.ca.gov, ввести надо будет имя/фамилию и номер его лицензии.
Напоследок, посоветуйте тем, кто сейчас планирует продать дом, как это сделать быстро и с максимальной выгодой?
С хорошим риэлтором, Вы точно продадите свой дом быстро и по хорошей цене. Базовые правила таковы: фото должны быть качественные, беспорядок на фото, даже самого красивого дома, отпугнет покупателей. Обязательно нужно верно обозначить цену и без риэлтерской экспертизы это сделать невозможно. Настоящий профессионал обязательно определит все преимущества и недостатки жилья и сможет дать работающие советы, которые лично в вашем случае помогут с наибольшей прибылью продать дом.
